הוצאות נכס בחו"ל

הוצאות נכס בחו"ל

הוצאות נכס בחו

מי משלם על הוצאות נכס בחו"ל השוכר או המשכיר?

הכנסות מהשקעות נדל"ן בחו"ל נובעות משני אלמנטים: הפער בין מחיר הקניה למחיר המכירה של הנכס. והתשואה המתקבלת מהשכרת הנכס. אבל כאשר מדובר בנכס, אין רק הכנסות כי אם גם הוצאות הקשורות לתחזוקה שוטפת שלו. יש עלויות ביטוח, מיסים, אבטחה, ניקיון, עלות תיקונים שוטפים, גינון, מעלית ועוד. אז איזה סוג של חוזה שכירות מומלץ לעשות כדי שההכנסה מהשכירות לא תיפגע בגלל הוצאות רבות, שעלול לקחת על עצמו בעל הנכס.

תחשיב ההוצאות בארה"ב נקבע לפי שטח הנכס שכולל גם את השטחים הציבוריים הרלבנטיים לנכס כמו שירותים, מסדרונות בדירה וגם גינה וחניה.

ביולי 2017 פורסם סקר של התאגדות מנהלי נכסים בארה"ב ובו נראה בוודאות, איך הוצאות התפעול לכל נכס משתנות על פי הייעוד שלו. מהסקר עלה כי ההוצאות למשל של נכס לשימוש משרדי, השתנו בין השנים 2015-2016. הוצאות המיסים גדלו ב-7.9% לפיט רבוע. הוצאות תחזוקה של נכס משרדי עלו ב-0.7% לפ"ר וזו איננה העלייה היחידה. במקביל חלה ירידה בהוצאות התחזוקה והאדמיניסטרציה של שטחים ציבוריים, אבל שירות של מערכות שירות ציבוריות וניקיון עולות יותר. בחינה של נכסים תעשייתיים מציג נתונים שונים. גם הוצאות התפעוליות של נכסים עלו.

הוצאות של נכס בארה"ב – מה החוזה שלכם?

כל בעל נכס בארה"ב יכול להחליט אם הוא עורך חוזה שכירות מול השוכרים שלו שהוא ברוטו או נטו. זה הולך ככה. בחוזה שכירות המוגדר נטו, השוכר משלם דמי שכירות בסיסיים, אבל מכסה חלק מסוים של העלויות לתחזוקת הנכס. חוזה שכירות ברוטו, משית על בעל הנכס את ההוצאות עבור תפעול ותחזוקה והשוכרים משלמים שכר דירה יותר גבוה מחוזה שכר דירה נטו, אבל הם יודעים שהסכום הזה לא ישתנה, על רקע של תיקוני תחזוקה לנכס ובעיות תפעול.

חוזה שכירות ברוטו יהיה רשום שכר דירה שנתי גלובלי, ובעל הנכס ישלם ממנו את הוצאות ניהול הנכס. ישנם אנשי נדל"ן הממליצים דווקא על החוזה הזה, משום שאז השוכרים יודעים בוודאות כמה שכר דירה הם משלמים בכל חודש, וזה קבוע וללא שינוי.

אבל מצד שני אליה וקוץ בה. כאשר הם משלמים שכירות ברוטו תשלום גבוה יותר מחוזה שכירות נטו יכול בעל הדירה, לגבות מהם מראש גם על הוצאות האחזקה והתפעול, אבל לצמצם את השימוש בהם ובעצם להרוויח אותם. זה אומר שהוא ישאיר לעצמו את רוב הכסף ולא יוציא אותו על טיפוח הגינה, ניקיון ועוד.

חוזה שכירות נטו או ברוטו?

חוזה שכירות נטו, השוכר לא צריך לדאוג שבעל הבית יקצץ בהוצאות והבניין בו הוא שוכר דירה, יהיה תמיד נקיף מתוחזק ועם גינה מטופחת. זה משום שלבעל הדירה יש אינטרס לתחזק את הנכס כראוי משום שהוא יודע שהשוכרים משתתפים בעלויות, ומשום כך הם חתמו אתו על חוזה נטו ולא ברוטו. זהו יתרון בולט המבטיח תחזוקה נכונה של הנכס אבל מצד שני, אפשר ליפול על בעל בית בזבזן שכל חודש מגיש לכם חשבון גדול על הוצאות שונות שנועדו להבטיח אומנם את תחזוקת הנכס שלכם אבל גם את כל הנכסים שלו במקום וזה ממש לא מעניינכם ואתם לא תרצו לממן את זה

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? לחצו כאן למידע נוסף

שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב google
גוגל+
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב linkedin
לינקדאין
שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב email
אימייל

טיפים נוספים​