משקיעים, חברות או אנשים רוכשים דירות ונכסי נדל"ן בחול באמצעות לקיחת אשראי כאשר הכלי הנפוץ ביותר הוא המשכנתא. האשראי לרכישת נדל"ן בחול נלקח בתנאים מסוימים – גובה ריבית, רמת סיכון, ערך הנכס ועוד. בשוק הנדל"ן בארהב התנאים האלה עשויים להשתנות – מחירי הנכסים עולים, גובה הריבית משתנה או שיכולת ההחזר משתנה. לעיתים, מציגים גופים פיננסיים גם סוגי אשראי והלוואה השונים מאלה שהיו זמינים בעת הרכישה.
בתנאים משתנים כאלה, קיימת אפשרות לביצוע ארגון מחדש של החוב או מימון מחדש – לרוב מדובר בהחזר החוב הישן באמצעות קבלת תנאי מימון שונים ולרוב טובים יותר מהתנאים שהתקבלו כאשר נלקח המימון המקורי. השינויים בשוק מייצרים הזדמנויות לשיפור תנאי המימון עבור נכסי נדל"ן בחול והגדלת הרווחיות בגין הוזלת הוצאות מימון.
תהליך Refinance נפוץ מאוד בשוק הנדל"ן. בעלי דירות וכמובן משקיעים וחברות יכולים לבצע שערוך לנכסים שברשותם. במידה שערך הנכס גבוה יותר מערכו בזמן הרכישה, בעל הנכס נמצא בעמדה שבה הוא יכול לבקש מהבנק אשראי נוסף – באמצעות ניצול העובדה ששווי הביטחונות שלו עלה. אמנם, גובה החוב לא קטן אולם התנאים למימון שלו עשויים להשתנות.
למה לבצע מימון מחדש בעסקת נדל"ן בחול?
יש מקרים שבהם כדאי לבצע את התהליך ה-Refinance:
- חסכון כספי – בדרך כלל, התהליך המימון מחדש בביצוע עסקת נדל"ן בחול חוסך הוצאות על ריבית. כדי לעשות זאת, על בעל הנכס לאתר הלוואה בתנאים שהם טובים יותר מאלה שהוא לקח במקור. הלוואה ארוכת טווח או הגדלת סכום המימון, עשויים לשפר את תנאי המימון ואת שיעורי הריבית.
- הקטנת תשלומי ההחזר – לעיתים, מימון מחדש עשוי לסייע בהקטנת ההחזרים החודשיים בגין האשראי שנלקח בעסקת נדל"ן בחול. כאשר מדובר במימון משמעותי, היכולת להקטין את ההחזר מסייעת מאוד לשלוט בתזרים המזומנים. תהליך ה- Refinance מאפס מחדש את תקופת ההחזר ואם משך ההחזרים מוגדל, כמות ההחזר קטנה. בצירוף הקטנת עלויות הריבית, יש לתהליך ה- Refinanceהשפעה משמעותית על גובה תשלומי ההחזר החודשיים.
- קיצור תקופת המימון – לעיתים תהליך ה- Refinance מיועד דווקא לקיצור תהליך המימון. קיצור תקופת המשכנתא מ-20 שנה ל-10 שנים אמנם עשויה להעלות את ההחזר החודשי, אך מאפשרת לסיים את החזר החוב בפרק זמן קצר יותר.
- הקטנת סוגי המימון השונים – לעיתים, לצורך רכישת נכס נדל"ן בחול נעשה שימוש במספר מקורות מימון ואשראי שונים. תהליך ה- Refinance מאפשר להחזיר את ההלוואות השונות ולרכז את התשלום רק באפיק מימון והחזר יחיד. תהליך זה כדאי במיוחד כאשר ניתן לקבל תנאי ריבית טובים יותר על ההלוואה החדשה.
- שינוי סוג ההלוואה – לעיתים, כתוצאה משינוי בתזרים מזומנים או בשינויי תנאים, לווים מעוניינים להחליף הלוואה בריבית משתנה להלוואת בלון או הלוואה בריבית קבועה. תהליך ה- Refinance מאפשר לבצע בדיוק את זה ומתאים את סוג המימון ליכולת ההחזר ואף לתנאי השוק שהשתנו.
- החזר הלוואות עם תאריך קבוע – לעיתים, מימון באמצעות הלוואת בלון מצריך החזר בתאריך מסוים. לא תמיד קיימים המשאבים לבצע החזר גדול זה. תהליך ה- Refinance מאפשר להחליף את סוג ההלוואה ולכסות את ההתחייבות הקיימת.
למה לשים לב כאשר מבצעים מימון מחדש?
- עלויות ביצוע – תהליך השינוי עולה כסף וגוזל זמן. חשוב לשים לב שהתנאים וביצוע ה- Refinance אכן שווים את העלויות.
- ריביות משתנות – הארכת תקופת המימון עשוי להקל על תזרים המזומנים החודשי אך צריך לקחת בחשבון כי עלות הריבית גדולה יותר לאורך זמן. יש לשים לב לעלות הריאלית של ההלוואה החדשה שנלקחת כדי לבצע חישוב כדאיות.
- אבדן יתרונות של הלוואות קיימות – לעיתים, בתהליך ה- Refinance הרוכשים מאבדים יתרונות שהתקיימו בהלוואות קודמות – יכולת פירעון מוקדם ללא ריבית, תנאי תשלום יותר נוחים או יכולות פריסה שונות. חשוב לשקלל תנאים אלה בחשבון.
