קרן REIT, מה זה אומר?
אפיק ההשקעה בנדל"ן קורץ לאנשים רבים אולם לא כל אחד יכול לגייס סכום שיאפשר לו רכישת נכס נדל"ן להשקעה. בנוסף, השקעה ישירה בנדל"ן דורשת הקדשת תשומת לב, זמן ומשאבים – תחזוקה, טיפול בדיירים וגביה.
להשקעות נדלן בארהב יתרונות רבים – הם מאפשרים ייצור הכנסה קבועה, לרוב יציבה ולאורך זמן (בהשוואה להכנסות מאפיקי השקעה אחרים), הם לא דורשים השקעה בפיתוח אלא בתחזוקה בלבד. בנוסף, השקעות נדלן בארהב, תורמת להקטנת הסיכון בתיק ההשקעות הכולל – השקעות נדל"ן אינן חשופות לאותם סיכונים כמו מניות או איגרות חוב ולא תמיד יש קורלציה בין מחירי הנדל"ן לפרמטרים אחרים ולכן למשל, לא תמיד מחירי הדירות ירדו בגלל נפילות במניות, כך שחוסר קשר מסוים זה, מקטין את הסיכון של ההשקעות שלכם. כמו כן, במידה מסוימת, השקעה בנדל"ן מעניקה חסינות מפני לחצים אינפלציוניים – חוזה השכירות מאפשר בדרך כלל להעלות את המחיר החודשי או להצמיד אותו למדד כזה או אחר.
למרות כל היתרונות, לא כל אחד רוצה מסוגל או יכול להשקיע באופן ישיר בנכס נדל"ן. הפתרון עבור אנשים אלה הן קרנות ה-REIT.
קרנות REIT – Real Estate Investment trust הוא פתרון מעניין ואפקטיבי לאנשים המעוניינים להשקיע בנדל"ן מבלי "ללכלך את הידיים" – לרכוש נכסים ולטפל בשוכרים. באמצעות השקעה בקרן REIT אפשר לקנות נדל"ן בלי לקנות נדל"ן.
איך פועלת קרן REIT בתחום השקעות נדלן בארהב?
קרנות REIT הן חברות ציבוריות לכל דבר, שנוסדו בארצות הברית בתחילת שנות השישים, כדי לתת למשקיעים הזדמנות להיכנס לעולם הרחב של השקעות נדלן בארהב. הקרנות מאפשרות למשקיעים לאגד את כספים ההשקעה שלהם בקרן המתמחה בהשקעות בתחום הנדל"ן. המשקיעים, רוכשים יחידות, ממש בדומה לקרן נאמנות, ונהנים מהרווחיות של פעילות הקרן. קרנות REIT משקיעות את הכספים שלהן בנכסי נדל"ן מניבים – בניני משרדים, מרכזים מסחריים, מקבצי דיור להשכרה, מבני תעשייה, בתי חולים ועוד. הקרנות מנהלות את הנכסים, וגובות את דמי השכירות מהדיירים והשוכרים.
קרנות REIT נהנות מפטור ממס על הפעילות שלהן וזאת בתנאי שהן מחלקות את מרבית ההכנסות שלהם כדיבידנד למשקיעים שלהן. זהו השוני המרכזי בין קרן נאמנות או השקעה במניות לבין קרנות REIT – ההכנסה מפעילות הקרן חוזרת למשקיעים בתור דיבידנד ולאו דווקא כרווח הון. לכן, קרנות REIT דומות יותר לאיגרות חוב במובן זה.
קניית יחידות בקרן REIT מאפשרת למשקיע הזדמנות להצטרף לסל פעילויות של השקעות נדלן בארהב בצורה מגוונת – בשוק המקומי או במספר שווקים בינלאומיים – החל מרכישת קניון בפולין ועד לרכישת בנינים להשכרה בפלורידה – פעילויות שספק אם אפשר לבצע כמשקיע יחיד.
לקרנות REIT יש מספר יתרונות שעשויים לעניין משקיעים:
- הקטנת סיכון בתיק המניות – רכישת יחידות בקרן REIT מאפשר לגוון את ההשקעה בנוסף למניות, סחורות ואגרות חוב. העובדה שהשקעות נדלן בארהב לא תמיד קורלטיבי לאפיקי השקעה אחרים, מקטינים את רמת הסיכון של נפילה בו זמנית הן בנדל"ן והן במניות למשל.
- השקעה מתמחה, אורכת טווח – פעילות רבה של קרנות REIT מתבצעת בתחום השקעות נדלן בארהב באפיקים מגוונים מאוד ובשווקים ספציפיים ומפתחות בדרך כלל התמחות ויעילות בניצול משאבים והיכרות עם השוק, לאורך חיי הנכס. כמו כן, קרנות REIT אף משקיעות בהשבחה של נתונים והגדלת הרווחיות מסל הנכסים הקיים.
- מתן הזדמנות למשקיעי נדל"ן להשקיע בנכסים מגוונים – הצטרפות לקרן REIT מאפשרת גיוון השקעת נדל"ן בין שווקים ונכסים שונים, ובכך לפזר את הסיכון מאשר להיקשר לנכס פיזי יחיד בשוק יחיד.
סוגי קרנות REIT
- Equity REIT – מרבית הקרנות הן קרנות שהן בעלים בפועל של נכסים מניבים ממשיים ועוסקות בניהולן. 90% מהרווחים חוזרים למשקיעים בצורת דיבידנד כמו המון השקעות נדלן בארהב.
- קרנות REIT משכנתאות – אלה קרנות המתמחות בניהול משכנתאות של נכסים. הקרנות מלוות כסף לבעלי נכסי נדל"ן הן באמצעות משכנתאות או באמצעי מימון אחרים. רווחי קרנות אלה מבוססים על הכנסות מריבית על הלוואות. קרנות אלה רגישות יותר למצב השוק ורמת הסיכון שלהן שונה.
- קרנות REIT משולבות (היברידות) – קרנות שמשלבות בעלות על נכסים מניבים עם מתן מימון לבעלי נכסים.
