נדל"ן בגרמניה, מה כדאי לדעת?

נדל"ן בגרמניה, מה כדאי לדעת?

השקעות נדלן בחול

שוק הנדל"ן הגרמני מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים ישראליים והתקשורת בישראל מוצפת בסיפורי הצלחה עסקיים בברלין, רמות מחירים זולות וחברות המשווקות רכישות והשקעות נדלן בחול. כמו בכל שוק נדל"ן קיימת חשיבות להבנת התנאים בשוק, לצורך קבלת החלטות מושכלת והערכת רמת הרווחיות והסיכון הצפויים לכם.

 

השקעות נדלן בחול – הנדל"ן הגרמני מפיק תשואות גבוהות עם מיסוי נמוך

כלכלה יציבה גרמניה היא אחת הכלכלות המובילות באירופה, עם תוצר לאומי גולמי של למעלה מ-3 טריליון אירו. השוק הגרמני מתמודד בהצלחה עם משבר האירו ושומר על תחרותיות משמעותית מול סין וארצות הברית. למרות הטלטלות באירופה, שוק העבודה צומח יחד עם ירידה משמעותית ברמות האבטלה. ריבית אפסית בשילוב עם חולשת האירו, הופכים השקעות נדלן בחול כמו נדל"ן גרמני לאטרקטיבית במיוחד.

מגוון אזורים המתאימים להשקעה ברמות שונות. בגרמניה מספר מרחבים עירוניים גדולים – ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג ומינכן – כל אחת מערים אלה מאפשרת תמהיל השקעות ורמות סיכון ורווחיות שונים.

יציבות ושקיפות – שוק הנדל"ן הגרמני בצירוף המצב הכלכלי והצמיחה העקבית, מציע רמה גבוהה של יציבות במחירי נכסים ותשואות שכירות, בהשוואה לארצות אחרות באירופה. יש להוסיף לכך יציבות רגולטורית, המסדירה ומפקחת על עסקאות הנדל"ן, רישום ומיסוי. יש לשים לב גם לכך שחוזי השכירות נחתמים לפרקי זמן ארוכים יחסית וכי עדיין קיים מחסור משמעותי של נכסים להשכרה.

רמות תשואה נמוכות יותר עקב מחירי שכירות נמוכים יותר בהשוואה ליעדים אחרים. מחירי השכירות בגרמניה, למעט אולי ברלין ומינכן, צמחו בקצב איטי יותר מאשר מחירי הנכסים. ניתן להניח כי יש מקום לצמיחה ברמות התשואה האלה בשנים הקרובות.

תהליך רכישה מובנה – שוק הנדל"ן מוסדר ומפוקח. אין צורך באזרחות אירופית לצורך ביצוע השקעות נדלן בחול ורכישות וכל העסקאות חייבות בליווי משפטי וכן בליווי נוטריון לצורך ביצוע אישור ורישום מסמכים.

חקיקה המעדיפה את זכויות השוכרים ופיקוח על רמות השכירות. בברלין לדוגמה, לפי נתוני העירייה, כ-85% מהתושבים בברלין גרים בדירות שכורות, מצב המכתיב העדפת שוכרים והתמקדות בפיקוח על חוזי שכירות, וניסיונות בלימה של שיעור העלאת שכר הדירה. כדוגמה, ניתן לראות את תקנות ה- Milieuschutz שמגבילות חלוקה ורישום מחדש של דירות נפרדות במבנים. רישום זה מחדש, נבלם עד לשנת 2020 ומשמעות הדבר היא דחייה ברישום הנכסים הנפרדים וירידה באטרקטיביות ההשקעה באזורים שונים בברלין.

מיסוי על נכסי השקעות נדלן בחול – שעור המס על השקעות נדלן בחול הוא 25% – על ההכנסות מרווחי הון ומתזרים שכירות. קיימות הטבות מס בשיעור המס השולי למשקיעים המחזיקים בנכסים לאורך תקופת זמן העולה על 10 שנים. קיים מס על ההכנסה מנכס להשכרה למגורים, אולם המס מחושב באופן פרוגרסיבי ומתחשב בלקיחת משכנתאות או הלוואות לצורך מימון נכס. נוסף על כך, רשויות החוק בגרמניה מאפשרות למשקיעים בנדל"ן למגורים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול והטיפול השוטפות בנכס ובכך לקבל הקלה בגובה המס.

בנוסף לתשלומי המס בגרמניה, חייב המשקיע היחיד לשלם מס נוסף גם בישראל, בגובה של 15%

היות וגרמניה היא מדינה פדראלית, שיעורי המס משתנים מאזור לאזור. בעת רכישת רכוש בגרמניה, יש חובה לשלם מס רכישה, מס רכוש ומע"מ בשיעור של 19%.

מס הרכישה בגרמניה הוא נמוך יותר ומשתנה ממדינה למדינה, אך הוא לרוב נע בין 4 ל-6 אחוזים. בגלל זה השקעות נדלן בגרמניה משתלמות מאוד.

בין ישראל לבין גרמניה נחתם אמנת מס שמונעת למעשה תשלום כפל מס על השקעות.

Share on facebook
פייסבוק
Share on google
גוגל+
Share on twitter
טוויטר
Share on linkedin
לינקדאין
Share on whatsapp
וואטסאפ
Share on email
אימייל

טיפים נוספים​