אחת ההתלבטויות העומדות בפני משקיע, היא בחירת מסלול השקעה להון שלו. בדרך כלל, ירצה המשקיע הטיפוסי, להרוויח כמה שיותר ולהסתכן כמה שפחות אך במציאות הפיננסית שלנו, מבינים המשקיעים, כי קיים קשר הפוך בין רמת הסיכון לבין הרווחים – השקעה בשוק ההון בסיכון גבוה עשוי להניב רווחים יוצאים מן הכלל אולם רווחים אלה, עשויים להיעלם למחרת, כתוצאה משינוי במצב השוק.
שוק ההון או נדל"ן
כאשר אנו מנסים להשוות בין השקעה בשוק ההון לבין ההשקעה באפיק הנדל"ני, חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין שני אפיקי ההשקעה האלה – כדי לבדוק עד כמה השקעה כזאת או אחרת מתאימה לכם. את הבדיקה הזאת נעשה תוך בחינה של מספר פרמטרים שיסייעו לכם לקבל החלטה מושכלת יותר לגבי הכיוון הרצוי לכם.
- החזר על השקעה – השקעה בנדל"ן מייצרת תזרים הכנסות יציב יותר לעומת השקעה בשוק ההון. בדרך כלל, נכס שנרכש להשקעה, מייצר זרם הכנסות קבוע על בסיס דמי שכירות. השקעה דומה בשוק ההון עשויה לייצר הכנסות כאשר מחולק דיבידנד או כאשר המשקיע מממש את הרווח שלו (מוכר את המניות לאחר עליה) – אך רווחים אלה אינם מגיעים למשקיע על בסיס קבוע. האם נכונה הטענה שהרווחים בשוק ההון גבוהים יותר מאשר מהשקעה בנדל"ן? מסתבר שלאורך זמן, הרווחיות של שוק ההון דומה לרווחיות של הנדל"ן בעיקר מכיוון שמשקיעי הנדל"ן נוטים לא לממש את ההשקעות שלהם ולהחזיק אותם יותר זמן. עוד על החזר השקעה.
- נזילות – אין ספק כי השקעה בשוק ההון היא נזילה יותר וקלה יותר למימוש. כיום, פקודת קניה או מכירה מתבצעת בלחיצת כפתור מהמחשב או הטלפון והיכולת להיפגש עם מזומנים היא קלה הרבה יותר בשוק ההון. השקעה בשוק הנדל"ן מטבעה מורכבת יותר למימוש מכיוון שביצוע עסקת קנייה ורכישה של נכסים מורכבת יותר ודורשת יותר מידע מקדים, בדיקות והיערכות ממונית.
- מיסוי – בדרך כלל, המיסוי של רווחי הון הוא אחיד וקבוע. משקיע בשוק ההון יכול לדעת ברמת ודאות גבוהה יחסית את שיעור המס שהוא ישלם על דיבידנד ורווחים על השקעות. בנוסף, מנגנון המיסוי מאפשר לקזז גם הפסדים שנוצרו במהלך שנה קלנדרית. לעומת שוק ההון, המיסוי על נכסי נדל"ן מורכב יותר וכולל רכיבים שונים – מיסי מדינה, מיסים עירוניים, מס מקרקעין ועוד. גם האופן שבו ניתן להכיר בהוצאות על נדל"ן היא לא פשוטה ודורשת יעוץ מקצועי. כאשר מדובר בנכסים לא נזילים כמו נכסי נדל"ן, סוגיית המיסוי הופכת להיות משמעותית לרווחיות
- רמת הסיכון – שני אפיקי ההשקעה נחשפים לסוגי סיכון שונים ובמידה מסוימת של צדק, ניתן לומר כי רמת הסיכון בהשקעה נדל"נית הוא נמוך יותר מאשר בשוק ההון. יחד עם זאת, שוק הנדל"ן חשוף לאירועים שלא בהכרח משפיעים על שוק ההון בעוד שרמת התנודתיות של שוק ההון מגדילה באופן משמעותי את הסיכון למשקיע.
- רמות הסיכון השונות וחוסר הקורלציה בין סוגי השקעה אלה, מאפשרים למשקיעים לייצר לעצמם פיזור בתיק ההשקעות הכולל שלהם – על ידי הפניית חלק מן הכסף לשוק ההון וחלק לשוק הנדל"ן – וכך לנטרל את הסיכונים האפשריים בשני האפיקים
- עלות השקעה – רמת ההוצאות הנדרשת לצורך עסקת נדל"ן גבוהה משמעותית עלויות ביצוע השקעה בשוק ההון – ההוצאות על ליווי משפטי, שמאים, אנשי מקצוע, מתווכים, מעצבים וכן הוצאות המיסוי השונות, גבוהות משמעותית לעומת עמלות הרכישה של ניירות ערך.
- הגנה מפני אינפלציה – מכיוון שחוזי שכירות של נכסים נדל"ניים כוללים בדרך כלל סוג כזה או אחר של הצמדה, למדד או לשער מטבע, ניתן לומר שהשקעה בנדל"ן מציעה הגנה מסוימת מפני שחיקה אינפלציונית – לעומת השקעה בשוק ההון שחשופה לתנודות השוק ושערי המטבע ללא הגנה מספקת.
השקעה בעזרת חברת נדל"ן
ריכוזיות ההשקעה – היכולת לייצר פיזור גדול יותר מובנית בהשקעה בשוק ההון. כך, ניתן לייצר תיק המפזר את ההשקעה לא רק על פני מגזרי תעשיה שונים אלא גם על שווקים בעולם, סוגי מטבע ומכשירים פיננסיים שונים כגון אופציות ואגרות חוב. השקעה בנדל"ן בעזרת חברת נדל"ן, בדרך כלל מצמידה את הכסף המושקע לנכס ספציפי, הנמצא בשוק ספציפי והקשור לכלכה לוקאלית. במאמר מוסגר, נאמר כי השקעה בקרנות REIT מאפשרת למשקיעי נדל"ן לייצר לעצמם יכולת פיזור מסוימת ונזילות גבוהה יותר מכיוון שרכישת יחידות בקרן נדל"ן דומה לרכישת יחידות בקרן נאמנות והקרנות נהנות מסחירות גבוהה. בנוסף, הקרנות משקיעות במגוון נכסים שונים כך שמושג פיזור מסוים בהשקעה.
