שוקי הנדלן בחול באירופה ובארצות הברית מרכזים תשומת לב רבה של משקיעים ופעילים. תנאי שוק הנדל"ן הישראלי, על חוסר היציבות שלו ורמת תשואות משתנה, הנגזרת מחוסר היציבות של הרגולציה, גורמים למשקיעים להפנות את מבטם אל מחוץ לגבולות המדינה.
נדלן בחול – איפה הכי משתלם?
יציאה לשווקים בינלאומיים כרוכה בגורמים רבים ובראשם בחירת השוק שבו נרצה למקד את ההשקעות שלנו. בכל אחד מהשווקים, נבחן את מידת הסיכון של השוק, רמות התשואה הצפויות וכן את אופן ביצוע ההשקעות בפועל – סוגיות הקשורות ברישום, עבודה עם חברות מקומיות, דרישות רגולציה ומיסוי. כמו כן, יש לבחון לעמוק את התנאים הכלכליים השוררים בשווקים ולנסות לבחון את אופק ההשקעה – עד כמה השווקים יצמחו ויגררו איתם צמיחה בשוק הנדלן בחול למגורים ונכסים מניבים.
נבחן את השווקים המרכזיים שזוכים לדומיננטיות ופופולריות רבה בקרב המשקיעים בישראל – ארצות הברית וגרמניה
- רמת סיכון בשוק – השוק האמריקאי, ממשיך מגמות של צמיחה. שיעורי התעסוקה נמצאים בטיפוס והשוק חווה ירידה עקבית בשיעורי האבטלה. מגמת ההתאוששות ממשבר הנדל"ן ממשיכה, יחד עם שיעורי צמיחה עקביים וגידול בהשקעות בתשתיות ונכסים. שוק הנדלן בחול בארצות הברית נהנה מחשיפה ושקיפות רבים.. הכלכלה הגרמנית היא הכלכלה היציבה והצומחת ביותר מבין כל הכלכלות האירופאיות. הקטר הגרמני מושך את השוק האירופי ותוצאות הכלכלה הגרמנית משפיעות על כמות ההשקעות בנכסי נדלן בחול וכן בכמות הכסף הזמין לגרמנים לצורך רכישת דירות למגורים ונכסים להשקעה. הכלכלה הגרמנית משמשת כמנוף לצמיחה מהירה במרכזים עירוניים גדולים ומייצרת ביקוש למגורים הן לרכישה והן להשכרה. ניתן לומר כי שני השווקים ממשיכים במגמת גידול וצמיחה.
- גובה תשואה המשבר של 2008 גרם לירידת מחירים חדה ולמשבר משמעותי בשוק הנדל"ן. מרבית נכסי הנדל"ן איבדו מערכם והשוק האמריקאי נכנס לתהליך של התאוששות ממשבר משמעותי. כוח הקנייה בארצות הברית נפגע ובעלי נכסים רבים נאלצו לממש נכסים, מסיבות נזילות או כתוצאה מאי יכולת החזר. מבחינת המשקיעים, נוצר מצב שבו הוצאו לשוק נכסים במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. השפעת המשבר מורגשת גם כיום וניתן לאתר נכסים במחירים אטרקטיביים. השוק הגרמני כמו גם השוק האירופי, נהנה מיציבות יחסית לאורך זמן ולכן רמת התשואות וצמיחת הערך של הנכסים הוא הדרגתי יותר וארוך טווח.
- זמינות הנתונים והמידע הכלכלי נכונים גם לגופים המעניקים מימון לרכישת נכסי נדלן בחול. בארצות הברית והן בגרמניה המידע לגבי נכסי הנדל"ן, היסטוריית העסקים שבוצעו בהם, התנאים הסביבתיים, וכן מחירי עסקאות דומים, זמין באופן נגיש ונוח. שקיפות דומה קיימת גם לגבי הפעילים בשוק, מצב החברות ויציבותן וכן התשתית הרגולטורית – סוגי החקיקה הרלוונטיים, הגבלות החלות על הנכסים, תכנון נוכחי ועתידי ועוד היכולת לבצע בדיקות מקדימות וכן היכולת להעריך את רמת הסיכון של העסקה כמו גם רמת הסיכון והמהימנות של השוכרים, מקלים לקבל החלטות מושכלות, להקטין סיכון ולהימנע מהפתעות.
- מגוון נכסים רחב להשקעה. שוק הנדל"ן האמריקאי מאוד מגוון מבחינת סוגי הנכסים הזמינים להשקעה. ניתן למצוא נכסי מגורים, פרויקטי מולטי פמילי ומגוון רחב של נכסים מסחריים. כמו כן, קיימת אפשרות להשקיע בחברות נדלן בחול וקרנות המתמחות ברכישה, ניהול, השבחה ומימון נכסי נדל"ן מסחריים ולמגורים באזורים שונים בארצות הברית. בשוק הנדל"ן הגרמני, יש העדפה לנדל"ן למגורים ושיעורי הצמיחה והתעסוקה בצירוף המחסור במגורים לשכירות דוחפים את המחירים ואת התשואות מעלה. יחד עם זאת העדפת שוכרים ורגולציה מקטינים את רמת התשואה האפשרית בגרמניה, בהשוואה לתשואה לנכסים דומים בארצות הברית. פרופיל הדיירים הגרמני מתאפיין במגורים בשכירות וכן בחוזים לתווך ארוך. גם החקיקה הגרמנית נוטה להעדיף את השוכרים ואת הדיירים ובכך מייצרת שוק ארוך טווח של נכסים להשכרה.
- תשתית רגולטורית – בהשוואה לשוק האמריקאי, גם שוק הנדל"ן בגרמניה נהנה מהסדרה גבוהה הן של כללי הרכישה ומימוש הנכסים וכן הסדרה ופיקוח של החוזים להשכרת נכסים. היציבות הרגולטורית ותשתית החקיקה, מקלים על ביצוע עסקאות נדלן בחול והשקעה בנכסים מניבים. להבדיל מארצות הברית, משטר המיסוי בגרמניה, בדומה לשוק הנדל"ן בפורטוגל, מעדיף השקעות ארוכות טווח ומעניק הקלות על בעלי נכסים המחזיקים את הנכס לאורך זמן רב (מעל 10 שנים). ניתן לומר כי החקיקה והמיסוי בארצות הברית מקלים יותר על מימוש מהיר של נכסים, לעומת גרמניה.
- משטר ריבית, תשואות וצמיחה. גרמניה מהווה יעד מועדף למשקיעים רבים הן מאירופה והן מרוסיה, שמזהים רמות מחירים אטרקטיביות, במיוחד בהשוואה ליעדי השקעה אחרים כגון לונדון ופריז. שילוב היציבות והצמיחה בגרמניה, מאפשרים למשקיעים לבצע השקעות ארוכות טווח סיכון נמוכה יחסית לארצות אחרות באירופה. ארצות הברית מהווה שוק נדלן בחול מאוד גדול בעיקר עבור משקיעים מקומיים וגופים המתמחים בנדל"ן בחול מניב. לעומת השוק האירופי, שבו הריבית האפסית לא מותירה ברירות רבות למשקיעים, משקיעי החוץ והפנים בארצות הברית נהנים ממבחר גדול יותר של אפיקי השקעה.
בנוסף להשוואת גורמים אלה, כדאי לשקול גם גורמים כגון הפרש שעות ונוחות הגעה, הבדלים בין אופק השקעה בהיבט משך הזמן. כמו כן, יש לזכור את ההבדלים בין הכלכלות השונות והבדלם בעבודה באירו לעומת הדולר. משקיעים רבים יתחשבו גם בהבדלים תרבותיים העשויים לשחק תפקיד, בייחוד עבור משקיעים מישראל.
