בדיקת נאותות לנכס, איך זה עובד?

בדיקת נאותות לנכס, איך זה עובד?

נדלן בארהב

נדלן בארהב – בדיקת נאותות לנכס, איך זה עובד?

המושג בדיקת נאותות בוודאי מוכר לכם בהקשר של ביצוע עסקאות בין חברות. מדובר בתהליך שבו החברה הרוכשת בודקת את החברה הנרכשת כדי לוודא כי הפרטים לגבי העסקה תואמים את המציאות. בעולם רחב מאוד של נדלן בארהב ובייחוד בעסקי ההשקעה בנדל"ן, בדיקת נאותות מקבלת משנה תוקף. מורכבות עסקאות נדלן בארהב וכמות הפרטים בעלי החשיבות בעסקה, הופכים את בדיקת הנאותות – בדיקה לפני קניה, לאירוע משמעותי ואף קריטי.

בדיוק כפי שאנו לא רוכשים מכונית ללא בדיקה לפני קניה, כך גם בדיקת הנאותות בנדל"ן – לא מתקדמים לפני קבלה ובדיקה של כל הפרטים.

סוגים של בדיקות נאותות

יש מספר סוגים של בדיקות נאותות והן תלויות בסוג עסקת הנדל"ן שעומדת להתבצע. לפני ביצוע עסקת נדלן בארהב, חשוב לשים לב כי הבדיקות הנדרשות לפני רכישת נכס באופן ישיר, באמצעות חברה או באמצעות קרן רכישה, עשויות להיות שונות ובעלות דגשים שונים. הבדיקות גם עשויות להיות שונות בהתאם לסוג הנכס וסוג ההשקעה שמבוצעת. סוג הבדיקות לרכישת בית צמוד קרקע תהינה שונות מרכישת קומפלקס דירות להשכרה או נכס המיועד לשיפוץ או להשבחה.

המטרה – הקטנת סיכון

בסופו של דבר, בדיקת הנאותות מיועדת להקטין במידת האפשר את רמת הסיכון שנוטל הרוכש בעסקת נדלן מקומי או נדלן בארהב וכן איסוף כל הנתונים הרלוונטיים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה. בנוסף, בדיקת הנאותות מקטינה את הסיכוי להוצאות נוספות, לאחר ביצוע הרכישה – דבר שעלול לייצר מצבים בלתי צפויים ולהשפיע מהותית על התשואה.

בשוקי הנדל"ן פועלים אנשי מקצוע רבים המתמחים בביצוע בדיקות נאותות בעסקאות נדל"ן ובמיוחד נדלן בארהב. סוג העסקה שאותה הנכם מעוניינים לבצע, מכתיבה במידה רבה את סוג הבדיקות שנדרשות לפני סגירת העסקה בפועל.

באיזה מקרים תידרש בדיקת נאותות?

  • רכישת נכס בחו"ל / נדלן בארהב – בדיקת הנאותות תכלול מגוון בדיקות הקשורות למצב הנכס ומידת השיפוצים ו/או ההשקעות הנדרשות, בדיקת המסמכים הרלוונטיים כדי שהעברת הבעלות תתבצע כסדרה וכמובן בדיקת האזור שבו נמצא הנכס – איכותו וכן היסטוריית ההשקעות ורווחיות הצפויה מהנכס הנרכש.
  • עסקאות הדורשות מימון מגופים פיננסים בחו"ל – בדיקת הנאותות תתייחס לא רק לנכס, אלא גם לתנאים הפיננסיים של כל המעורבים בעסקה. הגופים המממנים ירצו לקבל תמונה מלאה לגבי איכות הנכס עצמו, הסיכונים הקשורים באזור שבו נמצא הנכס, סיכונים סביבתיים ומידת השפעתם על היכולת להחזיר את המימון.
  • עסקאות שבהן מעורבות חברות השקעה או קרנות נדל"ן – במקרה כזה, בנוסף לבדיקת הנכס, בדיקת הנאותות תתייחס לאיתנות החברות, העבר העסקי שלהן, עסקאות אחרות שהן ביצעו ומידת הניסיון שלהם ברכישה, אחזקה וניהול נכסים דומים. בדיקת נאותות תקטין את הסיכוי שהחברה המעורבת תיקלע לקשיים או לא תתמודד נכון עם ביצע העסקה, עקב חוסר ניסיון.
  • עסקאות מורכבות לגבי נכסים מיוחדים או נכסים מסחריים – במקרים כאלה, עקב מורכבות העסקה (בדרך כלל מדובר בנכסים מסוג multi-family – שבהם נרכש נכס הכולל מספר יחידות מושכרות, בדיקת הנאותות חייבת לכלול גם את בדיקת הדיירים והשוכרים השונים – היסטוריית תשלומים, תקינות חוזים, רמת הסיכון של השוכרים, השקעות בשיפוץ והאחזקה ועוד.

מה עשויה לכלול בדיקת נאותות?

בין היתר, בדיקת נאותות לעסקת נדלן בארהב צריכה לכלול בדיקות כגון:

  • ערך קרקע וערך הנכסים הבנויים
  • מגבלות תכנוניות, חוקיות וסביבתיות
  • עלויות הקשורות בתיקונים לפני רכישה, אחזקה שוטפת והשקעות בציוד
  • סוגיות הקשורות לביטוח הנכס
  • בדיקת הבעלים ובמידת הצורך הדיירים והשוכרים
  • בדיקת המסמכים הרלוונטיים לעסקה – מסמכי בעלות, רישומים וכיו"ב
  • בדיקת ההגבלות העירוניות וחוקיות השונות – שינויי יעוד, הגבלות על בניה ותוכניות עתידיות
  • סוגיות הקשורות למיסוי
  • בדיקת היתכנות כלכלית וחישובי תשואות פוטנציאליות – הכנסות, הוצאות, מימון
  • ביקורת מבנה – מצב הנכס, השטח, סביבה, שכנים ועוד
  • בדיקה עסקית וכלכלית של הגופים המעורבים בעסקה – איתנות, ניתוח עסקי

 

זוהי רק רשימה חלקית ויש כמובן גם בדיקות נוספות שעשויות להתווסף, בהתאם לסוג העסקה ומורכבותה. מורכבות בדיקת הנאותות מחייבת גישה זהירה, התייעצות ושיתוף מומחים לנושא אך בסופו של דבר מדובר בתהליך והשקעה המקטינים במידה ניכרת את מידת הסיכון ומשפרים לאין ערוך את היכולת של הקונה לבצע עסקה מיטבית וכדאית.

Share on facebook
פייסבוק
Share on google
גוגל+
Share on twitter
טוויטר
Share on linkedin
לינקדאין
Share on whatsapp
וואטסאפ
Share on email
אימייל

טיפים נוספים​