השקעות נדל"ן בארה"ב, מציבה בפניכם מספר ברירות ואפשרויות באשר לסוג הנכס שתרצו להתמקד בו. במסגרת האפשרויות של השקעה למטרת מגורים, סוגי הנכסים בארצות הברית שונים מעט מאלה המוכרים לנו בישראל, הן מבחינת ההגדרות, שיטת ההשקעה הנדרשת, המידע הנחוץ לביצוע העסקאות, סוגי המימון וההחזר על ההשקעה לאורך זמן.
השקעות נדל"ן בארה"ב בתוספת Multi-Family
בארצות הברית ניתן להשקיע במספר סוגי השקעות נדל"ן בארה"ב שונים למגורים. Single Family – זהו נכס למשפחה יחידה – כינוי לבית יחיד בדרך כלל צמוד קרקע. בהמשך למשבר הנדל"ן האמריקאי, ניתן למצוא בתים רבים מסוג זה למכירה לאחר עיכול. מדובר בהזדמנות שכן הבנקים רוצים להיפטר מהם במהירות והבתים חווי ירידת ערך משמעותית. בניגוד לנכסי Single Family, נכס Multi Family הוא בדרך כלל בניין או קומפלקס של מספר מבנים או בתים בשכונה. נכס מסוג זה הוא בדרך כלל בבעלות של גוף יחיד – משקיע יחיד, או חברת ניהול נכסים. במקרים רבים מדובר בבעלות של שותפות – התאגדות של מספר משקיעים לצורך רכישת נכס מגורים מניב.
שוק נכסי ה-Multi-Family נחשב לאטרקטיבי מאוד ומושך חברות גדולות כולל חברות כגון חברות ביטוח המגוונות את סל השקעות נדל"ן בארה"ב שלהם בנכסי נדל"ן מסוג זה. השוק חווה צמיחה חזקה הן בביקוש, בעליית מחירי השכירות ורמת ההשקעה בנכסים מסוג זה.
בין מאפייני שוק ה- Multi-Family:
- רמה גבוהה של רווחיות – תפוסה של למעלה מ-90% בנכסים המושכרים.
- נכסים המנוהלים על ידי חברת ניהול המתפעלת באופן מלא את שירותי המתחם.
- מיקום נכסים באזורים עתירי תעסוקה ובאזורים מתפתחים.
- גיוון – הנכסים כוללים בניינים, מתחמי מגורים ואף שכונות שלמות
בין היתרונות של ההשקעה ב- Multi-Family ניתן לראות:
- גמישות פיננסית בסוג ההשקעה
- הזדמנות לייצר הכנסה פסיבית לאורך זמן.
- השקעה עם רמת יציבות גבוהה יותר מבחינת המיסוי והתשואה לאורך זמן.
- רמת פיזור גבוהה יחסית לסכום נמוך בהשוואה ליכולת הרכישה בישראל.
בדרך כלל, ניהול נכס מסוג זה מועבר לחברה המתמחה בניהול השקעות נדל"ן בארה"ב. החברה נוטלת על עצמה את האחריות לכל היבטי התפעול של הנכס – שיפוץ ואחזקה לפני מסירה, תחזוקה שוטפת וניהול הנכס על בסיס יום יומי, שיווק הנכס לשוכרים, בדיקת השוכרים וחתימה על החוזים, ביצוע גבייה ותשלומים עבור מיסים, חשמל, מים וגז ובמידת הצורך גם בפינוי דיירים שלא עומדים בתשלומי השכירות. מבחינת המשקיעים, משמעות העבודה עם חברת ניהול הוא תשלום בגין דמי הניהול והוצאות התחזוקה של הנכס.
רישום נכס מסוג Multi Family הוא בדרך כלל על גוף אחד ולכן, ההוצאות וההכנסות מתחלקות בין כל המשקיעים. אם בנכס קיימת דירה לא מושכרת, עדיין יש לשלם בגינה מיסים ותחזוקה. מבחינה מיסוי, ניתן לבצע השקעה בנכס מסוג זה באמצעות רישום חברת LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות, הפסדים וכמובן גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים.
היתרון המשמעותי של השקעות נדל"ן בארה"ב בנכס Multi Family הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה, מתקבל תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל"ן בישראל.
למשקיעים בנכסי Multi-Family חשוב לשים לב במיוחד לסוגיות המימון, המיסוי וביצוע בדיקות נאותות. ראשית, קיימת חשיבות רבה לבחירת החברה שבאמצעותה מתבצעת ההשקעה – היכרותה עם השוק המקומי, היסטוריית ביצוע עסקאות דומות, ליווי בנקאי ומימוני, ליווי משפטי והיכרות העבודה מול גופי התכנון וגופי רגולציה אמריקאים. בנוסף, חשוב מאוד לשים לב לנושא אופן רישום הנכסים ורישום ההשקעה לצורכי מיסוי (באמצעות מנגנון חברת LLC לדוגמה) וביצוע בדיקת נאותות לנכס – איכות המבנה, האזור שבו נמצא הנכס (איכות, חוסן כלכלי, צמיחה, השקעות בתשתיות וכיו"ב) ובדיקות מקדימות לשוכרים (בשלב הכניסה לתפעול הנכס בפועל).
