על בסיס נתוני העסקאות ודיווחי החברות מהשווקים, מצטיירת תמונה של הבדל בתשואות להשקעה בנדל"ן בין אירופה לבין ארצות הברית. לנתונים אלה משמעות רבה, בבואנו לבחור את שוקי היעד שאליהם נפנה השקעות בנדל"ן – רמת התשואה מהווה רכיב קריטי בבחירת נתיב השקעה, קרקע להשקעת נדלן בחול וכמובן בנוסף לרכיב הסיכון.
השקעת נדלן בחול – מה הם הגורמים להבדלי התשואות בין אירופה לארצות הברית?
נתוני צמיחה חזקים וירידה באבטלה. מדדי התעסוקה בארצות הברית ממשיכים מגמה ארוכת טווח, זו השנה השישית ברציפות, של ירידה משמעותית בשיעורי האבטלה. נתונים אלה, בצירוף הגידול העקבי בשיעורי התעסוקה וגידול בצמיחה, יוצרים מצב שבו יש עלייה עקבית הן בדרישה לנדל"ן למגורים, ולצמיחה בשיעורי התפוסה של נדל"ן מסחרי. בהשוואה לאירופה, החווה תקופה של חוסר יציבות כלכלית, השוק האמריקאי מציג נתונים טובים יותר שמשפיעים הן על התשואות והן על צמיחה בערך ההשקעת נדלן בחול של נכסים קיימים.
הורדות מיסים של הממשל הפדרלי – מדיניות הורדת המיסים של הממשל הנוכחי בארצות הברית, מייצרת יתרון לבעלי הון והזדמנות למנף הון קיים לצורך ביצוע השקעת נדלן בחול ע"י מודל השקעה נכון ברווחיות גבוהה יותר. מדיניות מיסוי נוחה זאת מזרימה יותר ביקושים להשקעת נדלן בחול ובנכסי נדל"ן בארצות הברית, במקום להפנות את ההון מחוץ לגבולות המדינה משיקולי מס. הפניית משאבים זאת מחממת את שוק הנדל"ן ומעלה את נכס הנכסים המניבים ונדל"ן מסחרי.
עלות רכיב הקרקע נמוך יחסית ומאפשר לאתר נכסים זולים יחסית עם פוטנציאל צמיחה. משבר הנדל"ן ב-2008 פגע משמעותית בשוק הנדל"ן ויצר משבר הכללי שגרם לירידה משמעותית במחירי הנכסים וחוסר יכולת של בעלי בתי רבים לעמוד בהחזרי התשלומים עבור המשכנתאות שהם נטלו. הבתים שעוקלו על-ידי הבנקים, נסחרו בערך הנמוך משמעותית מערך הקנייה ובכך נתנו תמריץ לבנקים למכור אותם במהירות רבה. כתוצאה מכך, נפלטו לשוק נכסים רבים במחירים נמוכים מאוד. זהו הרקע לכך שכתוצאה מהתאוששות, מבצעים נכסי נדל"ן רבים מהלך משמעותי של השבת ערך וכתוצאה מכך אנו רואים עליה משמעותית בתשואות. מהלך הצמיחה נמשך כבר מזה זמן וערך הבסיס של הנכסים מאפשר טווח צמיחה רחב שמסביר את התשואות הגבוהות.
מגוון רחב של שווקים ונכסים. שוק הנכסים האמריקאי שופע במגוון רחב של נכסים – נכסי מגורים, מתחמי מגורים לשכירות, נכסים מסחריים ותעשייתיים, מתחמי לוגיסטיים, מרכזי מידע ותקשורת ונכסים הקשורים למערכות בריאות. כל אלה בצירוף פעילות ענפה של קרנות נדל"ן מייצרים מגוון רחב של סוגים שונים של השקעות נדלן בחול, מודלים עסקיים רבים וכמובן תחרות רבה. בצירוף נתוני הצמיחה וההון הזורם לשוק האמריקאי, השקעת נדלן בחול מציבה אלטרנטיבה עם סיכון נמוך יותר ותזרים מזומנים יציב יותר, יחסית לאפיקי השקעה אחרים.
מחירי בסיס נמוכים. גודל השוק והיקף הפרויקטים מאפשר לייעל את תהליכי הרכש, לקבל מימון זול יותר ולהוריד מחירי תשומות. עלות הבנייה בצירוף המחיר הנמוך יחסית של רכיב הקרקע בארצות הברית, בצירוף מאגר רב של עתודות קרקע לבניה ולפיתוח, מביאים לכך שערך הבסיס של הנכסים נמוך יותר מאשר נכסים דומים באירופה.
עליה בביקוש לבתים צמודי קרקע. התנאים הסוציו-אקונומיים בארצות הברית מייצרים עדיפות למעבר לפרברים ובתי צמודי קרקע. עליה ברמת החיים, בצירוף מערכות כבישים ובעלות על רכב, מאפשרת יציאה לפרברים ורכישת נכס צמוד קרקע. בנוסף, יש לציין את מגמת המעבר של ילידי דור הבייבי-בום חזרה למרכזי הערים והוצאה של נכסים צמודי קרקע רבים עבור משפחות צעירות המעוניינות לשדרג את תנאי המגורים שלהם.
גילום סיכון. משבר הנדל"ן האחרון בארצות הברית חשף את רמת הסיכון הטמונה במגזר הנדל"ן האמריקאי והמערכת הפיננסית שמממנת אותו. הישענות על רמות מינוף גבוהות, היעדר רגולציה מספקת על גופי המימון והסתברות לחוסר יציבות כלכלי, מגולמים ככל הנראה על ידי השוק, בתשואות הנדל"ן הגבוהות שאנו רואים בשוק האמריקאי.
רוצה לקרוא עוד על נדל"ן בארה"ב? כנס לדף הבית שלנו: השקעות נדל"ן בארה"ב
