במהלך רכישת נכס כחלק מהשקעות נדל"ן בארה"ב, יש צורך לטפל בכל נושא הרישום הרלוונטי – הן שלכם והן של הנכס. מטרת הרישום היא גם להבטיח את הזכויות שלכם בנכס וגם כדי לטפל בנושא הבעלות והמיסוי על ההכנסות וההוצאות שלכם במהלך תקופת ההשקעה. בדרך כלל, מצטרפים המשקיעים לפעילות השקעות נדל"ן בארה"ב ובחול באמצעות חברות המתמחות בביצוע השקעות בנכסים בארצות הברית ואלה, בתורן, משתמשות בכלי הרישום בשם חברת LLC – Limited Liability Company.
מהי חברת LLC בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב?
חברת LLC היא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארצות הברית. רישום חברת LLC מתבצע בכל מדינה בארצות הברית שמאפשרת זאת ובהתאם לכך חלים על חברות LLC כללים שונים, בהתאם למדינה שבה חברה זו נרשמת. חשוב לציין שמדובר בחברה לכל דבר ועניין ובאמצעות החברה ניתן לבצע את מרבית הפעילות המסחרית הרלוונטית להשקעות נדלן בארהב או יזמות אחרת בארצות הברית.
בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות של חברת LLC נרשמים כ-Members (ולא בעלי מניות) והחברה עצמה מוגדרת כ-Partnership ולאו דווקא כהתאגדות או חברה. שלא כמו חברה רגילה, חברת LLC "מתארגנת" ולא "מתאגדת" או "נרשמת" ורישום התקנון והזכויות בה מוגדרים ב"הסכם פעילות" (Operating agreement).
לחברת LLC מספר מאפיינים:
- עבור רשויות המס בארצות הברית, חברת LLC מוגדרת כ"חברה שקופה" – פירוש הדבר שמנגנון המיסוי (על ההכנסות והכרה בהוצאות) דומה למיסוי הרגיל של אזרח בארצות הברית. אם השותפים בחברה בוחרים בכך, הם יכולים להחליט שהחברה תמוסה כתאגיד רגיל (C-Corporation).
- מנגנון הרישום והבעלות של חברות LLC הוא גמיש יותר ופשוט יותר של חברות רגילות בארצות הברית.
- אין מגבלה על כמות השותפים בחברת LLC וכן אין חובה שהבעלים או השותפים יהיו תושבי ארצות הברית.
לעומת חברה רגילה או תאגיד, יש מספר יתרונות מעניינים לחברת LLC, הקורצים למשקיעים בתחום השקעות נדלן בארהב.
בין היתרונות של חברת LLC ניתן למנות:
- הפרדה בין חבות החברה לבין הבעלים שלה – בדומה לחברה בערבון מוגבל, חברת LLC מאפשרת הגבלת חבות והפרדה משפטית בין הבעלים לבין החברה, כך שאין אפשרות לתבוע את הבעלים באופן אישי.
- בניגוד למצב של מיסוי כפול בחברות רגילות בערבון מוגבל – מסר חברות ואז מיסוי דיבידנדים ורווחים – חברת LLC היא חברה שקופה ומטילה חבות מס בדומה למיסוי מס של יחידים – תשלום יחיד של מיסים על הכנסות ויכולת משיכת רווחים ללא מס נוסף.
- לחברת LLC יכולת הורדת שיעור המיסים בעת מכירת הנכס באמצעות החברה.
- במספר מדינות בארצות הברית, ניתן לרשום חברת LLC עם בעלים יחיד
- בחברת LLC יכולים להיות מספר לא מוגבל של שותפים ובעלים והם לא מוגבלים במקום מושבם הגיאוגרפי
- כל נכס נדל"ן יכול להיות בבעלות של חברת LLC נפרדת ובכך להגביל את רמת החבות וההגנה מפני תביעות לגובה הנכס בלבד, מבלי שהתביעה או הנזק יחולו על כל הנכסים האחרים.
בתהליך רכישת נדלן בארהב, חברי הקבוצה נרשמים כשותפים בחברת LLC. עם הגעת התאריך לתשלום המיסים, יחולו המיסים רק על חלקו של כל שותף בהתאם לגובה ההשקעה שלו וכן ביחס רווחים/הוצאות/הפסדים מהפעילות.
אפשרות אחרת לרישום היא באמצעות מנגנון של רישום Series LLC שהוא מודל מיוחד של חברת LLC המאפשר לרשות נכסים שונים בסדרות שונות, כך שכל נכס מופרד מבחינת מיסוי וחבות מנכס אחר
מנגנון חברת LLC הוא מנגנון גמיש מאוד ונוח מאוד במיוחד בעת פעילויות השקעה בנדל"ן לדוג' בניין משרדים בקליבלנד. בין אם מדובר בפעילות יחידנית או כחלק מקבוצת משקיעים, או בעבודה עם חברות השקעות נדל"ן בארה"ב, המנגנון הגמיש של חברת LLC מאפשר רישום קל ונוח לצורך ביצוע הפעילות המסחרית.
היות שנושא המיסוי הוא חשוב מאוד בפעילות בשוק האמריקאי, חשוב מאוד לברר את המשמעות של עבודה באמצעות חברת LLC בכל היבטי המיסוי – הן בישראל והן בארצות הברית.
