ניהול נכסי נדלן בארהב
ההחלטה השנייה שתעשו לאחר שהחלטתם להשקיע בנדלן בארהב, היא בחירת חברת הניהול שאתה תעבדו.
ניהול נכסים בארצות הברית הוא תעשיה רחבת היקף ומפותחת. מפאת גודל השוק האמריקאי והצורך לנהל נכסים רבים באופן יעיל, פועלות חברות ניהול נכסים רבות, בגדלים שונים, סוגי התמחות ומיקום גיאוגרפי.
מכיוון שאנחנו, כמשקיעים מישראל, איננו נוכחים פיזית באזור הנכס שלנו, אנו נזקקים לשותף מקומי, שיבצע עבורנו מגוון פעולות רחב הקשורות לניהול הנכסים שלנו.
יתרה מזאת, חברת ניהול נכסים אפקטיבית בארצות הברית היא גם המפתח לרמת תשואה גבוהה, לאורך זמן. עבודה עם חברה מתמחה חוסך הוצאות מיותרות, הפתעות לא נעימות ותשתית להמשך פיתוח ההשקעות שלכם בארצות הברית.
בדרך כלל, חברת ניהול נכסים רשומה ומפוקחת באמצעות המדינה שבה היא פועלת (כך למשל המצב באוהיו) – לחברה יש רישיון לניהול נכסים כללים ונכסי נדלן בארהב עבור בעלי הנכס והיא הנציג החוקי של המשקיעים בפני השוכרים ובפני גופי הפיקוח ורשויות החוק.
באופן טבעי, לחברת הניהול עלויות שתצטרכו לשלם כדי לכסות את הפעילות שלה במהלך תקופת הטיפול שלה בנכס או בנכסים שלכם.
עבודה עם חברת הניהול מקלה מאוד על ניהול נכס מרחוק, ללא נוכחותכם, מאפשרת לכם כתובת אחת לכל הנושאים הקשורים בנכס והיא גם מתפקדת כיועץ מקצועי, המכיר את שוק הנדלן בארהב ומסוגל לאתר את בעלי המקצוע הרלוונטיים, תוך שמירה על רמת הוצאות שתאפשר לכם תשואה קבועה וללא תקלות.
במה עוסקת חברת ניהול הנכסים?
חברת ניהול הנכסים לוקחת על עצמה את מגוון הפעילויות הבאות, הקשורות לנכס או לנכסים שרכשתם באמריקה:
- הכנת הנכס לקראת השכרה – בין אם מדובר בתחזוקה שוטפת או בהשבחת נכס, חברת הניהול מטפלת בסוגיית השיפוץ לפני תחילת ההשכרה – צביעה, תיקונים, החלפת שטיחים וגופי תאורה, בדיקת תקינות ועוד. במידה שמדובר בהשבחה – שדרוג עיצוב הפנים, הוספת מכשירים חשמליים, שיפוץ והחלפה של וילונות, מערכות ועוד – חברת הניהול היא זאת שתקבל את האחריות להביא את הנכס למצבו הרצוי ולמידת האטרקטיביות שתאפשר השכרה מהירה. הכנה טובה של הנכס לפני תחילת השכירות, עשויה לחסוך תקלות והוצאות עתידיות, במהלך תקופת ההשכרה וכן לפגוע בשביעות רצון השוכרים.
- שיווק הנכס ומיון הדיירים המתאימים – חברת הניהול מטפלת בנושא שיווק הנכס ללקוחות פוטנציאליים – באמצעות שילוט, עבודה עם מתווכים, פרסום בערוצי שיווק השונים, פרסום דיגיטלי ועוד. בנוסף, מטפלת החברה בבדיקת השוכרים הפוטנציאליים – יכולת ההחזר שלהם וראיון מקדים.
- טיפול בהשכרת הנכס בפועל – לאחר איתור הלקוחות, מטפלת חברת ניהול הנכסים בכל נושא השכירות – הפקת חוזה השכירות, קביעה של גובה הפיקדון וגבייתו, חתימה על חוזים, בדיקת נאותות לשוכרים (היסטוריית אשראי), גביית תשלום ראשון ומסירת הדירה בפועל, לשוכרים.
- תשלומים, ביטוח ואגרות – נכסים מושכרים מחויבים ברישום ובתשלום אגרות שונות – שכונתיות, עירוניות, מדינתיות או פדרליות. חברת ניהול הנכסים מטפלת באגרות, תשלום עבורן וחידושן. בנוסף, מבצעת חברת הניהול את גביית החשבונות עבור חשמל, גז ומים מהדיירים. חברת הניהול מטפלת גם בנושא ביטוח הנכס או הנכסים, ומטפלת ברישום, תשלום ועבודה מול חברת הביטוח בשוטף או במקרה של אירוע ביטוחי.
- אחזקה שוטפת ועבודה מול השוכרים – לאורך תקופת השכירות, מטפלת חברת הניהול עבור אחזקה שוטפת של הנכס וטיפול בתקלות או באירועי חירום שונים שעלולים להתרחש במהלך תקופת השכירות. חברת ניהול המתמחה בנכסי נדלן בארהב או בנכסים במקומות כללים, היא זאת שמשמשת ככתובת יומיומית לשוכרים, בכל נושא הקשור בנכס, תשלומים, תקלות וכל סוגיה אחרת הקשורה בדירה.
- פינוי דיירים – לעתים, כתוצאה מקשיים שאליהם נקלע השוכר, יש להפסיק את חוזה השכירות ולהפעיל תהליך של פינוי. מדובר בתהליך מובנה שמבוצע מול רשויות החוק במדינה הרלוונטית ומטופל באמצעות חברת הניהול, כנציגת הבעלים.
מכירת נכס – במידה שהמשקיע מעוניין לממש את הנכס, תסייע בכך חברת ניהול הנכסים – באמצעות עבודה מול סוכני נדל"ן ומתווכים. חברת הניהול גם תבצע את כל הפעולות הנחוצות לקראת מכירת הנכס – בהתאם לדרישות השוק ובתיאום עם הבעלים.
