השקעות נדל"ן בחו"ל - ישירות מהיזם למשקיע!
25 הטיפים החשובים ביותר למשקיע הישראלי

השקעות נדל"ן בחו"ל - קבלו 25 טיפים שאתם חייבים לדעת:

ג'נסיס 100 – החברה הראשונה בישראל שמבצעת עסקאות יזמות פרטית ללא פערי תיווך.

כחלק מהשירות שלנו ריכזנו עבורכם 25 טיפים סופר מקצועיים לפני כניסה להשקעת נדל"ן בארץ ובחו"ל:

 

1. אל תדלגו על שלב בדיקת הנכס!

א', ב' של רכישת נכס – בדקו את מצב הנכס! אל תוותרו על בדק בית, בשפה המקצועית זה נקרא "אינספקשיין", לעיתים תקלות בנכס עלולות להגיע לסכומים מטורפים שלא מצדיקים את מחיר הנכס, באזורים מסויימים התיקונים אף יכולים לעלות על מחיר הנכס, אז אל תאמינו למה שמספרים לכם, קחו בדיקה ב200 דולר ותחסכו המון כאבי ראש להמשך.

2. בדקו מי הם השכנים שלכם, זה חשוב

כאשר אתם קונים נכס אתם חייבים לבחון מי עוד גר בבניין או בדירות הסמוכות אליכם וזאת בכדי להבטיח כי אלו לא יהיו שכנים בעייתים אשר יפריעו לכם, איך בודקים את זה? פשוט מאוד: תשאלו את המוכר, קבלו טיפ – גם מקובל לאתר טלפון של אחד השכנים ופשוט להתקשר, זה יעיל מאוד!

3. בחנו את מצב התשתיות של הרחוב בו אתם קונים את הנכס

אתם חייבים להבין כי לתשתיות יש משמעות אדירה על הסיכוי שלכם להשכיר את הנכס ועל כן אתם צריכים לבחון את מצב הכבישים, צינורות הביוב והמים ועוד. בכל מדינה ישנם אתרים כמו לדוגמא "מדלן" בישראל שמתאר את המצב הסביבתי.

4. שימו לב למיקום של הנכס

מיקום הוא דבר מרכזי ביותר בהחלטה של אדם האם לשכור נכס או לקנות אותו ויש לו השפעה על התשואה שתקבלו מן הנכס ועל כן אתם חייבים לבחון אותו. שימו לב לאחוז התפוסה באותו איזור שזה הנתון החשוב ביותר, שימו לב למצב הסוציו אקונומי של השוכרים, שלא תתקעו עם דיירים שלא משלמים, שימו לב אם יש תחנות רכבת / אוטובוס קרובות, שימו לב לבתי ספר או אוניברסיטאות קרובות (יש לכך יתרון משמעותי!).

5. בדקו את החוקים הנהוגים במקום שבו אתם קונים

אתם חייבים להכיר את החוק בנוגע להשכרת דירות או קניית דירות מכיוון שפעמים רבות הוא יקבע את ערך הבית שלכם או ישפיע על התשואה שלכם. בכל מקום או איזור יכולים להיות חוקי מיסוי שונים, שימו לב בעיקר למיסים הבאים: ארנונה, מס רכישה (חשוב מאוד), מס שבח בעת מכירה, מס עירוני ותשלום לעירייה על מים.

טיפים להשקעות נדלן בארהב
השקעת הנדל"ן הבאה שלכם?

6. קחו חברת ניהול- ותבדקו אותה!

השקעות נדל"ן בחו"ל לא עושים ללא חברת ניהול! אם אתם גרים בארץ ואתם רוצים לקנות נכס בחו"ל אתם צריכים להבין כי כדאי לכם לשקול לקחת חברת ניהול אשר תקל על ניהול הנכס בחו"ל.

7. אל תקנו את הנכס ללא ליווי מקצועי

כאשר אנחנו מדברים למשל על השקעות נדל"ן בארה"ב אנחנו צריכים לזכור כי פעמים רבות כדאי לפנות אל איש מקצוע שילווה אותנו בכל הליך הרכישה ויעזור לנו למצוא את הנכס הטוב ביותר.

8. פנו אל ישראלים מנוסים אשר ילוו אתכם

אם אתם כבר פונים אל איש מקצוע בשביל השקעות נדל"ן בחו"ל כדאי לכם לפנות אל ישראלים אשר מחד מכירים את השוק של אותו המקום בו אתם מתעניינים ומנגד מכירים את המנטליות הישראלית. אל תתביישו לבקש מהמוכרים טלפונים של ממליצים ואל תהססו לשאול אותם כמה שיותר שאלות, מדובר בהשקעה של סכום בלתי מבוטל עבורכם ואתם חייבים לבצע את הבדיקות בצורה מעמיקה!

9. אל תסכנו את כל הכסף שלכם על נכס אחד

בהשקעות נדל"ן בחו"ל חשוב לייצר תיק השקעות מגוון. בסופו של דבר הנכס הוא סוג של מוצר שצריך לייצר לכם רווח, ככל שתפזרו את ההשקעה שלכם יותר כך הסיכון שלכם יהיה יותר נמוך בצורה משמעותית.

10. היזהרו מנוכלים (!)

כמו בכל תחום שיש בו כסף גם כאן יש נוכלים ועל כן אתם צריכים לשים לב טוב טוב ממי אתם קונים את הנכס. היזהרו מהבטחות שווא והכי חשוב- אל תאמינו ל"תשואות מובטחות"- בדר"כ זו תהיה מרמה. וגם שמציגים לכם תשואות – קחו דף ועט – ותבדקו היטב, מהניסיון שלנו, בהשקעות נדל"ן בחו"ל תמיד תחתכו את ההכנסה ב-50%, בניגוד לישראל, בחו"ל ההוצאות הם על המשכיר.

11. שימו לב למיסים שאתם אמורים לשלם

עליכם להבין כי המיסים בחו"ל הם מאוד שונים מהמיסים בארץ ועל כן אתם חייבים להכיר אותם עוד לפני הרכישה ולהבין בדיוק כמה תשלמו על הנכס, זה עלול להשפיע מאוד על התשואה שלכם, שימו לב למיסי עירייה, מס רכישה (מאוד משתנה בין מדינות), ומס שבח, ובנוסף – קחו בחשבון גם את עלויות רואה החשבון והדוח השנתי, וכמובן תכניסו את כל הוצאות אלו לחישוב התשואה שלכם.

12. שימו לב מי הם השוכרים שאתם מכניסים לבית

אם אתם קונים נכס ומעוניינים להשכיר אותו אתם חייבים לבחון מי הם השוכרים אשר תכניסו לבית שלכם. תבדקו את המצב הסוציו אקונומי שלהם, איפה הם עובדים ואם אפשר, נסו להבין את ההיסטוריה שלהם כשוכרים. עדיף לכם להיות עוד חודש עם נכס ריק אבל לא להכניס שוכרים שלא ישלמו לכם, שגם עלולים להיתקע בנכס וגם לייצר נזק.

13. תבדקו אם יש אפשרות מימון – זה חשוב!

הבנקים בחו"ל לא פראיירים, בניגוד למי שאומר לכם לא לקחת משכנתא או הלוואה – אנחנו דווקא חושבים ההפך! עדיף שתיקחו. הסיבה היא פשוטה: ברגע שבנק בחו"ל מאשר הלוואה לנכס – זה אומר שעשו עליו את כל הבדיקות האפשריות, מבדיקת מצב תקינות הנכס, עד בדיקת מצב סביבתי ובדיקת שווי ולכן יש לכך יתרון משמעותי.

14. שימו לב לניסיון של היזם

אם אתם קונים נכס שלא נבנה עוד אתם צריכים לבחון טוב טוב מי הוא היזם בפרויקט ולשים לב לניסיון שלו.

15. בחנו מי הוא הקבלן של הפרויקט

כמו שיש לבחון מי הוא היזם כך יש גם לבחון מי הוא הקבלן בפרויקט ולהבטיח כי לא תרכשו נכס אשר לא ייבנה בסופו של יום.

16. לפעמים עדיף לקנות דירה יד שנייה

פעמים רבות עדיף כבר לקנות נכס שהוא גמור וכך להוריד את מפלס הסיכון.

17. זכרו כי הנכס היקר ביותר הוא לא בהכרח הנכס המניב ביותר

פעמים רבות לא כדאי לקנות את הנכס הזול ביותר אלא את הנכס אשר יניב את התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה ואת המתמטיקה הזאת כדאי לקחת בחשבון.

18. שימו לב לתכניות העתידיות בסביבת הנכס

עליכם להבין מה מתוכנן להיבנות בעתיד בסביבת הנכס וזאת בכדי להבטיח שהוא יניב תשואה גבוהה גם עוד חמש שנים.

טיפים להשקעות נדלן בארהב

19. זכרו כי המנטליות בהשקעות נדל"ן בחו"ל שונה מאוד מהמנטליות בישראל

כאשר אתם קונים נכס בחו"ל אתם חייבים לזכור כי יש הבדל גדול בין המנטליות בחו"ל לישראל ולעובדה זו יש השפעה על כל הליך הקניה וההשכרה של הנכס.

20. לפעמים עדיף דווקא להתרחק מהשווקים הגדולים

לא תמיד כדאי לקנות נכס בניו יורק או בלוס אנג'לס ויש גם הרבה שווקים אחרים יותר קטנים אשר יכולים להניב תשואה גבוהה יותר.

21. לא עושים השקעות נדל"ן בחו"ל ללא ייעוץ מעורך דין!

כאשר אתם באים לחתום על חוזה נדל"ן מומלץ מאוד לקבל ייעוץ מעו"ד אשר ילווה אתכם בכל ההליך. אל תסמכו על עורכי הדין של החברות שמשווקת לכם. זהו טיפ קריטי.

22. אל תתפתו להבטחות המבטיחות תשואה בטוחה

אין דבר כזה בטוח בעולם העסקים ולכן חברה המציעה לכם תשואה בטוחה כנראה משלה אתכם.

23. נסו לדבר עם רוכשים אחרים בפרויקט

לפני שאתם קונים נכס דברו אם מי שקנה את הנכס בעבר וכך תלמדו גם על הנכס וגם על החברה שמוכרת אותו.

24. אל תתביישו לקחת פיקדונות מהדיירים שאתם מכניסים לנכס שקניתם

בכדי להבטיח כי הדיירים שאתם מכניסים לא הורסים את הנכס כדאי לכם לקחת מהם פיקדונות וערובות.

25. לא תמיד כדאי להשכיר את הנכס לישראלים

אמנם את הישראלים אתם מכירים אך זה לא אומר כי הם יהיו השוכרים הטובים ביותר ובהחלט יתכן כי עדיף לכם להשכיר את הנכס למקומיים.

לקבלת מידע על השקעות נדל"ן בחו"ל צור קשר עכשיו: 077-9978184

השקעות נדל"ן בחו"ל - הסיכונים שיש לקחת בחשבון!

פעמים רבות אנשים רואים פרסומים על השקעה ללא סיכון ומתפתים לחשוב כי ההשקעה הזאת מאוד משתלמת להם. אך אתם חייבים להבין כי אין השקעה נטולת סיכון וככל שהרווח הוא יותר גבוה כך הסיכון הוא יותר גדול. על כן הנושא של ניהול סיכונים הוא סופר חשוב ויש לו השפעה אדירה על ההצלחה של ההשקעה שלכם.

על רקע זה אנחנו חייבים לציין כי הדבר החשוב ביותר בעת ניהול סיכונים הוא להכיר אותם ולהבין אותם לעומק וזאת בכדי להבין לאיזה הרפתקה אתם נכנסים. זה נכון כאשר אנחנו מדברים על שוק המניות, על השקעה בביטקוין ובטח ובטח כאשר אנחנו מדברים על נדל"ן בארה"ב. על כן הבאנו בפניכם מאמר על הנושא של נדל"ן בארה"ב – הסיכונים שיש לקחת בחשבון וזאת מתוך מטרה שתהיו חכמים יותר ותוכלו להשקיע בצורה נבונה את כספכם.

חוקים שונים

הדבר הראשון שאתם צריכים להבין בהקשר של  נדל"ן בארה"ב – הסיכונים שיש לקחת בחשבון הוא שיש הבדלן עצום בין החוקים אשר נהוגים במדינת ישראל ובין החוקים אשר נהוגים בארצות הברית. עליכם להבין כי חוקי המס הם שונים לחלוטין, כי אין דבר כזה טאבו בארצות הברית וכי ההגנה על הרוכש ועל הקונה היא שונה לחלוטין בין ארצות הברית לישראל.

דירה בארהב 

דירה בארה"ב

זה אומר שאתם לא יכולים להסיק ממה שנכון לשוק הישראלי על השוק האמריקאי וזה אומר שאתם חייבים להבין כי יש הבדלים עצומים בחוקים ומי שלא מכיר את ההבדלים הללו לעומק ייקלע לבעיה חמורה ביותר.

שינוי רגולציה

נקודה נוספת שאתם צריכים לקחת בחשבון בהקשר של סיכונים בשוק האמריקאי היא שיש פעמים רבות שינויי רגולציה וזה אומר כי אתם יכולים להתעניין בנכס מסוים נאמר באורגון או בפלורדיה ואז לגלות אחרי שקניתם אותו כי הרגולציה השתנתה לחלוטין וכי כעת אתם צריכים להשקיע הרבה יותר במפרט של הדירה או לשלם עוד מיסים.

על כן כדאי לעקוב לא רק אחר החוקים הקיימים אלא גם לבחון את השינויים העתידיים וזאת בכדי להבטיח כי ההשקעה שלכם תהיה החכמה ביותר ותניב לכם את התשואה הגבוהה ביותר שיש. ברגע שתחקרו את השוק ותבינו לאן הוא צועד ההשקעה שלכם תניב לכם תשואה הרבה יותר גבוהה וזה מה שכל משקיע רוצה.

שוק עצום וגדול

כאשר אנחנו מדברים על נדל"ן בארה"ב אנחנו צריכים לזכור כי יש הבדלים עצומים בין השווקים השונים בארצות הברית. יש הבדל עצום בין החוף המערבי ובין החוף המזרחי ויש גם הבדלים עצומים בכל חוף וחוף. אתם יודעים מה יש גם הבדלים עצומים בין שכונות בתוך ערים כך שלדוגמא לא ניתן להשוות בין נדל"ן בקליבלנד לבין השקעות נדל"ן בלוס אנג'לס או בוורלי הילס.

כאשר אתם באים להשקיע בנכס בארצות הברית בכדי לצמצם את הסיכון אתם צריכים להכיר את המדינה שבה תשקיעו, את העיר ואת השכונה וזאת בכדי להבטיח כי תרוויחו מן ההשקעה ולא תיכנסו לבעיה חמורה אשר תפגע בכם ותוביל לכך כי ההשקעה היא לא חכמה ולא טובה.

נוכלים המתיימרים להציע נכס מוצלח

עליכם להבין כי שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא אחד השווקים הכלכליים הגדולים ביותר בעולם והיכן שיש כסף גדול יש גם הרבה מאוד נוכלים הפועלים בשוק ומנסים לנצל אנשים תמימים. על כן אתם צריכים לשים לב טוב טוב היכן אתם משקיעים את הכסף שלכם ולא לזלזל בנקודה זו. ברגע שתשימו לב לנושא זה ותיזהרו מנוכלים תוכלו להיות בטוחים כי אתם קונים נכס איכותי וטוב אשר יהיה שווה את ההשקעה. שימו לב לאמינות של החברה אשר ממנה אתם קונים את הנכס ולוותק שלה וזאת בכדי להבטיח כי הנכס הוא אכן אותו נכס אשר החברה התחייבה למכור לכם.

יש גם הרבה מאוד נוכלים הפועלים בשוק ומנסים לנצל אנשים תמימים.

מרחק גדול מהארץ

כאשר אנחנו מדברים על ארצות הברית אנחנו צריכים לזכור כי יש מרחק עצום בינה ובין ישראל. זה אומר כי אתם לא תוכלו לטפל בבעיות בנכס בצורה טובה ומהירה וכי אתם לא תוכלו לפקח על השוכרים של הנכס כמו שצריך. על רקע זה כדאי לשקול לפנות אל חברת ניהול אשר תוריד את הסיכון הזה למינימום ואשר תקל עליכם מאוד להבטיח כי הנכס שלכם יישמר בצורה טובה.

אם אתם מחליטים לפנות אל חברת ניהול זכרו כי זה מוריד את התשואה על הנכס ועל כן אתם צריכים לקחת זאת בחשבון כאשר אתם באים לחשב כמה תרוויחו מן הכנס כל שנה ושנה ולהחליט האם זה שווה להשקיע בנכס זה.

המשבר ב-2008

אי אפשר לדבר על סיכונים בשוק הנדל"ן האמריקאי מבלי להזכיר את המשבר ב-2008 שבו שוק הנדל"ן האמריקאי קרס. יש סיבות רבות מדוע המשבר הזה פרץ, אך מה שחשוב לזכור כי אין דבר כזה מניה בטוחה ואף אחד לא מחוסן מפני בועות ועל כן אתם צריכים לבחון בשבע עיניים על נכס ונכס.

  • קבוצות השקעה קטנות ואיכותיות
  • 2 סוגי עסקאות לבחירה: FLIP / מניבות
  • מימון מבנקים אמריקאים (מעל 65%)
  • עלויות רכישה נמוכות (אין מס רכישה)
  • ללא פערי תיווך - אנחנו היזמים בשטח

3 כללי מפתח מרכזיים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

קבוצות משקיעים קטנות

נכסים עובדים ומניבים

מחיר מתחת לשוק - Below Market

השקעות נדל"ן בחו"ל -

שלב 1

איתור נכס מתאים

לאחר בדיקה מוקפדת שבה אנו בוחנים את האיזור, את האוכלוסיה, את מצב הנכס, את היסטוריית התפוסה שלו, את אופן רישום הנכס, את המחירים של האיזור ואת המחירים של היסטוריית הנכס אנו מחליטים האם לבצע רכישה. ב-80% מהמקרים אנחנו אומרים לא על מנת שבאמת נוכל להביא למדף נכסים איכותיים, מה שגורם לעיתים לרשימת המתנה עבור המשקיעים. אסטרטגית ההשקעה שלנו מרכזת את מירב הנכסים בנכסים קלאס B ומעלה, על מנת להקטין את סיכון השוכרים על אופק ההשקעה, כמו גם רכישת נכסים בתפוסה גבוהה מ75% על מנת להקטין את סיכון ההשקעה במועד הרכישה.

שלב 2

גיבוש שותפים​

לאחר איתור נכס מתאים, אנו מגבשים את קבוצת הרוכשים, חלקם כבר מגיע מרשימות ההמתנה שלנו, ושותפים נוספים באמצעות פגישות שאנו עורכים עם משקיעים פוטנציאלים, בהם אנו משקפים את כל הנתונים ומשם מתקדמים, לרוב, התהליך הזה ייקח סדר גודל של בין 30 ל-75 ימים.

שלב 3

עריכת חוזים​

לאחר גיבוש הקבוצה, אנו מבצעים חתימה על מערכת חוזים שמעגנת את זכויות וחובות הצדדים. מערכת החוזים כוללת התייחסות לכל מרכיבי ההשקעה לרבות איתור נכס, עלות השקעה ראשונית, ניהול שוטף, תחזוקה, העברת כספים, ביטחונות, נאמנות, שיפוץ נכס ואף מכירה עם עליית ערך.

שלב 4

השלמת הרכישה​

לאחר חתימת כלל הרוכש על החוזים אשר נעשים אצל משרד עורכי דין נאמן, אנו מבצעים את רכישת הנכס באמצעות חברת טייטל המבטחת את העסקה, ורק לאחר סיום הבדיקה, כספי המשקיעים עובר מעורך הדין הנאמן למוכר.

שלב 5

התקשרות מול הדיירים השוכרים​

צוות החברה שלנו מחוץ לישראל מבצע התקשרות ישירה עם הדיירים ומבצעים בדיקות לגבי כל שוכר מבחינת יכולות פיננסיות, היסטוריה, יציבות, מצב משפחתי וכדומה. מעבר לכך במידה ויש צורך אנו מבצעים שדרוגים לחוזי השכירות של הדיירים ומשמשים עבורם ככתובת לכל בעיה שצפה. אנו עובדים עם חברות הניהול המובילות בכל איזור איתם יש לנו מערכות יחסים ארוכות שנים רוויות ניסיון.

שלב 6

ניהול שוטף​

ניהול שוטף של הנכס תוך שקיפות מלאה וזמינות לכל שאלה או בקשה. שירותי הניהול של הנכס בארה"ב כוללים עבודה נכונה מול הדיירים, הרשויות בארה"ב והמשקיע בישראל.

שלב 7

העברת הכספים​

העברת הכספים לחשבון המשקיע באמצעות חשבונות נאמנות מאובטחים ללא כפל מס ובמועדים קבועים (לרוב, אחת לרבעון).

שלב 8

גיוס הון ויציאה לרכישה נוספת

כאן מגיעה נקודת המפנה הכי חשובה בעסקה ונכנס האלמנט שבאמת מייחד אותנו, לאחר 3 שנים נשתמש בעליות הערך של הנכס ונבצע ReFinance על הכסף שלכם באמצעות גיוס הון מבנקים, בדרך הזו נאפשר לכם להשיג מימון נוסף לרכישת נכס וכך, תוך 3 שנים, תוכלו להגיע למינוף כפול על ההון הראשוני ששמתם.