מעצם טבעה, עסקת נדל"ן היא עסקה מורכבת ובעיקר, עסקה עתירת ממון – רכישת נכס נדל"ן מכל סוג שהוא דורשת השקעה של סכומים משמעותיים לרוב, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שעושה אדם בחייו.
חשיבות ההון עולה שבעתיים בעולם השקעות נדלן בארצות הברית ובחול – העסקאות נעשות בסדרי גודל שונים וההון הוא הדלק שמניע את מגזר המשקיעים בנכסים מסוג זה. במקרים רבים, מדובר ברכיב הקריטי שעליו קמה ונופלת עסקת נדל"ן – רכישה, יזמות והשקעה.
מימון עסקאות נדל"ן – תהליך קריטי שעומד בבסיס העסקה
לחשיבות המימון הנדל"ני יש מספר סיבות:
- מימון מאפשר את ביצוע העסקה בפועל – הסיבה המרכזית ללקיחת מימון בעסקאות נדל"ן היא היכולת לבצע את עסקת הרכישה – בדרך כלל, המשקיע או הקונה משלים באמצעות המימון את סך העלות הכוללת של העסקה ומקטין ברמה מסוימת את הסיכון להון העצמי שלו. בנוסף, קבלת מימון מאפשרת גמישות בביצוע התשלומים לפי מבנה העסקה והקטנת הוצאות המימון בהתאמה למשטר התשלומים בגין העסקה.
- תכנון וחישוב נכון של שיעור נדל"ן משפיע מהותית על כדאיות ההשקעה – היכולת לתכנן ולחשב נכון את כמות המימון הנדרשת לביצוע השקעות נדלן בארצות הברית משפיעה על היכולת לייצר רווחיות – לקיחת מימון גבוה מדי, בעלות גבוהה, עלול לסכן את תזרים המזומנים לאורך חיי ההשקעה ולהקטין את התשואה כתוצאה מהוצאות מימון כבדות. הערכת לא נכונה לשווי הנכס עלולה לגרום חישוב מוטעה של יכולת המימון ועלותו ובכך לפגוע בתמהיל ההלוואות וההון המושקע.
- שיעבוד הנכס לגורם המממן – ככל ששיעור המימון גבוה יותר רמת השעבוד ואיכות הביטחונות הנדרשים עולה ומייקרת את עלות העסקה. הצורך להשקיע בביטוח ובסוגי השעבודים מכבידה על ההגעה ליעדי התשואה הצפויים.
- תמהיל מימון לא מתאים – אי הבנה של מבנה עסקת הנדל"ן, תזרים המזומנים ומבנה העלויות הכולל, עלול לגרום לכך שסוג המימון שנלקח עבור העסקה אינו מתאים למבנה העסקה וליכולת לעמוד בהחזרי ההלוואה. רכישת נכס האמור להניב דמי שכירות חודשיים בשיעור מסוים, מכתיב לקיחת מימון הבנוי על החזרים תקופתיים ולאו דווקא משכנתת בלון או מימון בריבית משתנה. שינויים בתזרים המזומנים עלול לגרור לאי עמידה במועדי פירעון וצורך למימון חלופי או מימון מחדש כדי לעמוד בתנאי ההלוואה המקורית
- מימון הוא הזדמנות להגדלת ההשקעה – המימון, מאפשר למשקיע למנף את ההון העצמי שלו באמצעות הון נוסף המגיע מהגורם המממן. כך, מאפשר המימון למשקיע את היכולת לבצע השקעות נדלן בארצות הברית גדולות יותר, עם פוטנציאל רווח גדול יותר, מאשר ניתן היה רק באמצעות ההון העצמי.
- גמישות ביצועית בתהליך השקעות נדלן בארצות הברית – זמינות מימון לביצוע פעילות נדל"נית מאפשר סוגי השקעה מסוג FLIP – רכישת נכס, השבחתו ומכירתו המהירה ברווח. בעסקאות מסוג זה, המימון מאפשר לבצע פעילות עתירת כסף כמו רכישת נכס ושיפוצו בפרק זמן קצר יחסית, ועל ידי כך לאפשר פעילות יזמית של עסקאות נדל"ן מהירות.
- מימון כמנוף ליזמות – המימון הוא כלי עבודה מרכזי ליזמים הרוכשים קרקע והמעוניינים להתניע פרויקט בנייה. באמצעות מימון, יכול היזם להיכנס לתהליכי רכישת קרקע, תכנון ושיווק, לפני תחילת ביצוע המכירות בפועל ויצירת תזרים מזומנים ממכירת הדירות או המבנים.
השקעות נדלן בארצות הברית
הבנה ותכנון נכונים של רכיב המימו בתהליך השקעות נדלן בארצות הברית מקטין באופן משמעותי את רמת הסיכון בעסקה, מאפשר לבצע חישוב כדאיות והבנה ריאלית של מבנה התזרים וההכנסות מהפרויקט. מתן תשומת לב למימון עסקאות נדל"ן מצריך אמנם קשב רב מצד המשקיעים והפעילים בענף אך הוא מאפשר השלמה רווחית של עסקאות ופרויקטים ויכולת התאמת ההשקעה והפרויקט לתנאי השוק המשתנים. לימוד, הבנה וקבלת ייעוץ מקצועי רלוונטי לגבי היבטי המימון של עסקת נדל"ן והבנת המשמעות של סוגי מימון שונים, היא קריטית לביצוע והצלחה בעסקות נדל"ן בארץ והשקעות נדלן בארצות הברית ובשאר העולם.
